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问道经济

600048 保利地产,保利发展控股集团股份有限公司 2020 年年度报告

作者:创始人 日期:2022-05-28 人气:1297
【苏言道】第三节        公司业务概要一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明    公司是专注于房地产开发及销售的大型企业集团,经过近 30 年的稳健发展,已形成以不动产投资开发为主,以综合服务与不动产金融为翼的业务板块布局。    不动产投资开发是公司坚定的主业方向,报告期内,公司实现营业总收入 2432.08 亿元,其中房地
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第三节        公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
   公司是专注于房地产开发及销售的大型企业集团,经过近 30 年的稳健发展,已形成以不动产投资
开发为主,以综合服务与不动产金融为翼的业务板块布局。
   不动产投资开发是公司坚定的主业方向,报告期内,公司实现营业总收入 2432.08 亿元,其中房地
产开发收入达 2263.76 亿元,占比达 93.08%,销售规模多年稳居行业前五、央企第一。公司聚焦刚性
和改善性需求,坚持以中小户型普通住宅为主的产品策略,坚持以核心城市及重点城市群为主的布局策
略,重点深耕珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海西等国家重点发展区域,通过公开市场招拍挂、
旧城改造、合作开发、兼并收购等多元化拓展方式,持续优化资源储备,保持良好的可持续发展能力。
   两翼业务是公司重点培育的相关多元化板块,围绕不动产投资开发,搭建了覆盖物业管理、销售代
理、商业管理等十余个综合服务板块,以及以房地产基金、普惠金融为主的不动产金融平台,其中保利
物业已于香港联交所主板上市。报告期内,公司两翼业务市场化收入达 154.32 亿元,两翼业务商业模
式逐步成熟,市场化运作能力持续提升。
   报告期内房地产行业发展情况,详见本报告第四节“经营情况的讨论与分析”。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
□适用 √不适用
三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
   1、卓越出色的战略管理能力
   自 1992 年成立之初,公司便确立了房地产开发业务的核心地位。在行业近三十年的周期波动中,
始终坚定看好房地产行业发展趋势。正是得益于清晰的战略方向与坚定的战略执行力,公司能够在周期
波动中始终保持稳健发展的态势,不断巩固自身行业龙头地位,销售规模连续多年稳居行业前五,央企
第一。
   进入行业发展的下半程,公司积极顺应房地产行业新阶段、新特点,不断丰富战略内涵,精准地提
出“以不动产投资开发为主体,以综合服务和不动产金融为翼”的发展战略,在坚持房地产开发主业的
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同时,纵向以产业链为延伸,打通投资、设计、施工、代理、销售、物管等全链条服务;横向以地产相
关多元业态为扩展,在住宅、写字楼、酒店、购物中心等生态中,为用户提供全方位的综合服务,形成
了地产相关多元化的业务能力和产业布局。
    2、杰出优异的财务管理能力
   作为房地产行业的央企龙头,公司注重资产规模增长与质量提升的有机结合,在多轮行业波动中锻
造出卓越的财务管理能力,实现国有资产的保值增值与结构优化的平衡。自上市以来,公司总资产实现
了 15 年 75 倍的跨越式增长,截至报告期末总资产规模突破 1.25 万亿,规模体量再创新高。同时,公
司基于对行业长期发展规律的把握,加快资金周转与回笼,持续保持健康的资产负债结构,满足“三道
红线”的绿档企业标准,具备了兼顾风险防范与持续扩张的能力。
    3、优质充足的资源储备
   公司坚持“中心城市+城市群”深耕战略,经过近 30 年的发展和积累,形成了以中心城市为核心,
以城市群、都市圈为延展的布局体系,资源储备丰富且质地优良。截至 2020 年末,公司拥有在手资源
17096 万平方米,其中 38 个核心城市占比 65%;其中待开发面积 7747 万平方米,可满足公司 2-3 年的
开发需求。
    4、健全完备的不动产生态体系
   经过多年的积累与发展,公司已形成完备的不动产生态体系,依托房地产开发主业的稳健发展,公
司两翼产业通过与主业在资源、人才、资本、科技、信息等方面的链接,业务能力得到快速提升,市场
化运作水平不断提高。而两翼产业的稳步发展也对地产主业形成良性互动,在协同地产主业通过产业合
作方式获取优质项目资源的同时,通过社区综合服务、销售渠道及代理、资产管理等内容,进一步提升
和丰富了公司住宅产品的内含价值。
    5、专业高效的管理团队
   公司管理团队兼具经济、营销、投资、设计等多元化专业背景人才,人员结构稳定、项目运作经验
丰富、管理能力突出,能够根据复杂多变的宏观经济形势和行业环境灵活优化经营策略,保证公司战略
的高效落地。在团队激励方面,公司持续完善激励机制,构建股权激励与项目跟投相结合的长效激励体
系,统一公司目标与个人目标,构建强大的团队合力。
    6、广受认可的央企形象
   公司是大型中央企业中国保利集团有限公司控股的房地产上市公司,也是中国保利集团有限公司旗
下房地产业务的主要运作平台。央企背书增进了公司与地方政府、合作伙伴之间良好的互信关系,使公
司在多元化拿地及合作开发等环节更具优势;同时,央企稳健经营的特点助推公司多渠道、低成本获取
资源,保障公司在快速变化的市场环境中,具备充足的融资头寸和极强的资金成本优势;此外,可靠的
央企形象帮助公司获得消费者的广泛信赖,公司也通过优质的产品与服务输出不断增强客户对品牌的认
可。2020 年末,公司品牌价值达 1205 亿元,连续十一年蝉联“中国房地产行业领导公司品牌”,位列
福布斯世界 500 强第 172 位。
                          第四节        经营情况讨论与分析
一、市场回顾与展望
   2020 年,新冠肺炎疫情对中国经济及房地产行业造成一定的冲击,行业政策、流动性等经历了从
宽松扶持到定向收紧的转换,全年市场总体表现出较强的韧性。2020 年,全国商品房销售金额 17.36
万亿元,同比增长 8.7%,增速较 2019 年同期增长 2.2 个百分点;商品房销售面积 17.61 亿平方米,同
比增长 2.6%,增速较 2019 年同期增长 2.7 个百分点。
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                                        全国商品房销售情况
   注:除另行说明外,数据来源均为国家统计局。
   2020 年,行业延续市场分化趋势。作为调控的重点区域,一二线城市市场表现各异。其中一线城
市热度稳中有升,成交面积同比增长 9.7%;二线城市市场出现波动,成交面积较去年同期下降 3.3%;
三线城市延续弱化趋势,成交面积同比下降 4.0%。
                              不同级别代表城市住宅月均成交面积情况
   数据来源:中国指数研究院。代表城市为 70 个大中城市,城市线划分参照国家统计局标准。一线包括北京、上海、
广州、深圳 4 个城市;二线包括天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合
肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、
银川、乌鲁木齐 31 个城市,主要指各省会城市和副省级城市;三线城市包括唐山、秦皇岛、包头、锦州、吉林、牡丹
江、丹东、无锡、扬州、徐州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄
阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、三亚、桂林、北海、泸州、南充、遵义、大理 35 个城市,主要指地级市。
   2020 年初受销售活动暂停影响,库存商品房面积自 2016 年以来首次出现回升。进入 3 月份疫情防
控情况好转,市场逐步升温,库存去化速度加快,库存商品房面积不断下降。截至 2020 年末,全国商
品房待售面积 5.0 亿平方米,较 2019 年同期微增 0.1%。其中,住宅待售面积 2.2 亿平方米,同比微降
0.4%。
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                                      全国商品房待售情况
   2020 年,全国土地成交 1.7 万亿元,同比增长 17.4%;成交面积 2.6 亿平方米,同比下降 1.1%;
平均土地成交单价 6762 元/平方米,创近年来新高。其中,一季度受疫情影响,房企销售及资金回笼压
力增大,叠加政府土地供应规模减少,土地成交规模下降。二季度以来,各地供地力度加大,同时得益
于销售市场回暖及流动性宽松影响,企业拿地力度加强,土地市场迅速升温,呈现量价齐升的态势。进
入下半年后,宏观流动性边际收紧,“三道红线”政策试点推行,土地市场趋于理性,成交价款累计规
模增速趋缓,但仍稳中有升。
                                   全国土地市场成交情况
   2020 年,房地产开发投资完成额 14.1 万亿元,同比增长 7.0%,增速自 6 月份转正以来不断扩大。
受新冠肺炎疫情影响,人口流动及房屋施工活动停滞,行业工程施工进程放缓,导致企业开竣工进度受
到冲击。2020 年,全国房屋新开工面积 22.4 亿平方米,累计同比下降 1.2%;房屋竣工面积 9.1 亿平方
米,累计同比下降 4.9%。
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                           全国房地产开发投资情况全国房屋开竣工情况
   2020 年,全国房地产开发资金来源总量为 19.3 万亿元,较去年同期增加 1.5 万亿元,同比增长 8.1%。
其中受下半年房地产信贷边际收紧的影响,全年国内贷款为 2.7 万亿元,同比增长 5.7%,增速落后于
资金总量增长。房企自筹资金、定金及预收款分别为 6.3 万亿元和 6.7 万亿元,同比分别增长 9.0%和
8.5%;个人按揭贷款 3.0 万亿元,同比增长 9.9%。
                                   房地产开发资金来源情况
   报告期内,中央坚持“房住不炒”调控基调,精准施策保障行业平稳健康发展。上半年受疫情影响,
经济下行压力加大,政府在供需两端出台政策助力行业有效应对冲击。随着局部地区市场转热,地价、
房价迅速升温,地方政府因城施策调控力度加强,市场过热的情况得到控制;而中央则通过“三道红线”、
“房地产贷款集中度管理制度”等宏观调控进一步完善行业长效机制与房地产金融监管体系,力促市场
回归理性,引导行业健康发展。
   长期来看,以人为核心的新型城镇化将是社会发展的总体趋势:人口向都市圈及城市群不断集聚,
城市居民对居住面积及住房品质提升的需求持续增强,城市更新也将成为城市发展的重要内容,综合来
看房地产行业发展的根本驱动力没有改变。同时,政府对房地产调控的决心不会动摇,“房住不炒”的
基调不会改变。“三道红线”、“房地产贷款集中度管理制度”等行业长效机制的不断完善,标志着房
地产行业将步入精准调控期,因城施策、因企施策将成为调控主基调,行业平稳健康发展的基础正不断
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夯实。短期内,区域分化、局部区域市场周期性波动将是行业发展常态。随着宏观经济恢复形势向好,
市场流动性或将边际收紧,房地产行业流动性压力进一步加剧。同时,房企原有高杠杆的经营模式受到
冲击,而产品品质、成本管控、服务等综合能力将成为下阶段房企的竞争核心。
二、报告期内主要经营情况
    1、多措并举抗击疫情,践行央企社会担当
   2020 年新冠肺炎疫情对国内经济及居民生产生活造成巨大冲击,公司积极统筹推进各业务板块协
同作战,抓实抓细疫情防控,践行央企社会担当。在疫情爆发后第一时间集结海内外资源援驰疫区,累
计捐赠现金及物资超 4800 万元。随疫情防控形势稳定,公司有序铺排复工复产计划,做好每日疫情内
控工作,成为行业内首批复工复产的企业。同时,公司积极响应国家“稳就业”号召,在稳定原有就业
人员的基础上,通过线上招聘、开通就业绿色通道等形式开展人才招聘活动,增加就业岗位供应,满足
社会就业需求。
   两翼产业积极投身防疫事业,将防疫工作与业务发展紧密结合。保利物业依托完善的防疫工作体系,
坚守社区及公共服务项目防控一线,并开展物资代购、在线义诊等便民服务,全力保障业主需求。商业
管理板块在积极抗疫的同时,与租户一起共克时艰,累计为 2240 个商家减免租金超千万元;同时帮助
商家拓宽线上销售渠道,助力租户经营恢复。针对政府防疫需要,公寓公司主动提供武汉健吾项目客房
用于康复病人的愈后隔离,确保疫情“零回头”。
    2、销售规模稳健增长,核心区域及城市深耕效果显著
   2020 年,公司实现签约金额 5028.48 亿元,同比增长 8.88%,自 4 月份起连续 8 个月单月销售额创
历史新高,市场占有率提升至 2.90%;签约面积 3409.19 万平方米,同比增加 9.16%。
   报告期内,公司一二线城市及 38 个核心城市销售贡献分别为 74%和 75%。分区域来看,珠三角及长
三角销售合计占比达 52%,较去年提升 6 个百分点。2020 年公司在 16 个城市排名市场第一,39 个城市
排名市场前三。单城签约过百亿城市 15 个,较 2019 年增加 2 个,合计销售贡献超 2700 亿元。其中广
州、佛山合计销售规模超 820 亿,成都超 200 亿,上海、杭州、南京、北京等超 100 亿,核心区域及城
市深耕效果显著。
    3、坚持深耕“中心城市+城市群”,把握窗口加大资源获取力度
   报告期内,公司拓展项目 146 个,新增容积率面积 3186 万平方米,拓展成本 2353 亿元,分别同比
增长 19%和 51%。公司坚持深耕“中心城市+城市群”,资源结构不断优化,全年 38 个核心城市拓展金
额占比达 83%,同比提升 4 个百分点,新增货量中住宅类占比约 85%。受资源集中的影响,拓展平均楼
面地价提升至 7388 元/平方米。
   公司积极捕捉市场窗口,“不随众,不盲从”。报告期内,公司拓展溢价率仅为 13%,低于行业平
均溢价率水平。尤其在下半年土地市场趋于理性时,公司集中发力获取资源,三、四季度拓展金额占全
年总投入的 65%,为经营发展提供资源保障。
   2020 年公司实现新开工面积 4630 万平方米,竣工面积 3986 万平方米,截至报告期末,公司拥有
在手资源 17096 万平方米,其中 38 个核心城市占比 65%;其中待开发面积 7747 万平方米,可满足公司
2-3 年的开发需求。
    4、收入规模持续提升,利润稳健增长
   报告期内,公司实现营业总收入 2432.08 亿元,同比增长 3.06%,收入规模持续提升。其中房地产
开发收入 2263.76 亿元,占比为 93.08%;两翼产业实现市场化收入 154.32 亿元,同比增长 36.49%,对
公司的业绩贡献程度不断提升。报告期内,公司实现净利润 400.48 亿元,同比增长 6.64%;归母净利
润 289.48 亿元,同比增长 3.54%。
   报告期内,公司毛利率为 32.59%,同比下降 2.38 个百分点,主要由于 2017-2018 年获取的高地价
项目成为结转主力,相应拉低利润率水平。随着合作项目增多并逐步进入结转期,公司实现投资收益
61.41 亿元,同比大幅增长 65.91%。同时,公司本年税金等支出的减少有效对冲了毛利下滑的影响,2020
年公司净利率为 16.47%,同比增长 0.56 个百分点。
    5、强化现金管理能力,资产负债结构不断优化
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    报告期内,行业融资监管趋严,房企资金面承压,公司不断强化现金管理能力,抢抓现金回笼,提
升销售质量。2020 年公司累计实现销售回笼 4706 亿元,回笼率为 93.6%。报告期内新增直接债务融资
83.1 亿元,平均成本 3.60%,以低成本储备长期发展资金。截至报告期末,公司有息负债综合成本仅约
4.77%,同比降低 0.18 个百分点,继续保持业内领先优势。
    公司持续优化资产负债结构,强化抗风险能力。报告期末,公司资产负债率 78.69%,剔除预收账
款资产负债率 68.74%,净负债率 56.55%,现金短债比 1.82,均符合“三道红线”中绿档企业标准。
    6、提升管控精度与力度,夯实高质量发展基础
    公司以降本增效为导向,加强对房地产开发流程管理的精度与力度,提升公司发展质量。公司大力
推进产品及品牌标准化,建立由营销、技术、成本、工程等中心组成的“大产品”体系,明确多个管控
节点,开发周期及建安支出进一步压缩。
    2020 年,公司定型楼栋标准化应用率超 70%,产品品牌一体化达标率 98%,“天字系”产品获评 2020
年度中国房企住宅产品线品牌价值力 TOP10 等多项荣誉;项目开发效率明显提升,开发周期提效近 4
个月,其中新项目首开提效近 2 个月。在成本管控方面,标准化产品的推广进一步扩大了公司的集采范
围,2020 年公司集采率达 95.3%,同比提升约 3 个百分点,集采的规模效应有效地降低建安成本,有助
于项目盈利水平的提升。
    7、两翼业务规模持续扩大
    保利物业业务规模再上新台阶,发展质量不断提升。截至报告期末,在管面积达到 3.80 亿平方米,
合同面积达到 5.67 亿平方米,合同管理项目 1948 个。2020 年,保利物业实现营业收入 80.37 亿元,
同比增长 35%。同时,保利物业品牌影响力不断加强,在中国指数研究院 2020 年物业服务企业上市公
司十强中排名第三位,央企物管公司中排名第一,品牌价值超 122 亿元。
    保利商业行业影响力不断提升。2020 年新签约购物中心 20 个,截至报告期末已开业大型购物中心
26 个,开业面积 178 万平方米,分布于广州、上海、武汉等 14 个城市。在 2020 年观点指数研究院“中
国商业地产 TOP100”排名中,保利商业由去年的第 26 位跃升至第 12 位。
    保利酒管积极拓展自主品牌输出、特许经营等多种发展模式,形成四大自有品牌系列,并与洲际、
万豪等国际品牌建立深度合作关系。2020 年新签约项目 10 个,截至报告期末已开业酒店 18 个,客房
数 4517 间。保利酒管与保利商业同获任第十四届全国运动会唯一指定商业服务运营商。
    销售代理平台持续加强市场化拓展,报告期内销售代理业务覆盖全国 200 多个城市,代理项目超
2200 个,市场竞争力持续提升。
    不动产金融方面,公司基金累计管理规模逾 1400 亿元,其中信保基金、保利资本均获《中国房地
产金融》2020 年度“中国最具实力房地产基金 TOP10”。
(一)主营业务分析
1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表
                                                                          单位:元 币种:人民币
            科目                       本期数                  上年同期数        变动比例(%)
营业收入                           243,094,868,536.68        235,933,564,582.09             3.04
营业成本                           163,951,071,936.32        153,449,636,272.28             6.84
销售费用                             6,876,623,310.34          6,680,664,007.67             2.93
管理费用                             4,315,043,185.03          4,233,044,430.65             1.94
财务费用                             3,159,806,206.78          2,581,725,737.14            22.39
研发费用                             1,260,470,195.49             56,258,733.08         2,140.49
经营活动产生的现金流量净额          15,150,477,619.73         39,155,315,735.10           -61.31
投资活动产生的现金流量净额          -6,927,440,134.97        -10,498,374,866.76                -
筹资活动产生的现金流量净额          -1,877,937,096.46         -2,834,651,080.99                -
2.收入和成本分析
√适用 □不适用
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              报告期内,公司实现营业收入 2430.95 亿元,同比上升 3.04%;营业成本 1639.51 亿元,同比上升
          6.84%,主要为结转规模扩大,相应结转成本增加。

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第三节        公司业务概要一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明    公司是专注于房地产开发及销售的大型企业集团,经过近 30 年的稳健发展,已形成以不动产投资开发为主,以综合服务与不动产金融为翼的业务板块布局。    不动产投资开发是公司坚定的主业方向,报告期内,公司实现营业总收入 2432.08 亿元,其中房地
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